Der Eigentümer entscheidet, bevor er anruft.

Woran es hängt

1. 01

   Die Seite zeigt Objekte, nicht den Makler

   Der Eigentümer sucht keine Wohnung. Er sucht jemanden, dem er sein Haus anvertraut. Eine Seite, die mit der Objektsuche beginnt, beantwortet die Frage des Käufers und übergeht die des Verkäufers — obwohl der Verkäufer das Mandat vergibt.

2. 02

   Kein Einstieg unterhalb der Anfrage

   Die meisten Eigentümer sind Monate vor dem Verkauf unterwegs. Sie wollen noch nicht beauftragen, sondern wissen, was das Haus wert ist. Wer ihnen nur ein Kontaktformular anbietet, verliert sie an den, der eine Wertermittlung anbietet.

3. 03

   Keine Gesichter

   In einer Branche, in der alle dasselbe versprechen, ist die Person der einzige echte Unterschied. Ein Team-Foto mit Namen wirkt stärker als jede Leistungsliste — und fehlt auf den meisten Seiten.

4. 04

   Auf dem Handy unbrauchbar

   Der Abend-Vergleich findet auf dem Telefon statt. Wenn dort die Schrift zu klein ist, das Formular nicht funktioniert oder die Objektsuche hakt, ist der Vergleich beendet, bevor er begonnen hat.

Was wir dafür bauen

1. 01

   Wertermittlung als Einstieg

   Der niedrigste erste Schritt, den eine Maklerseite anbieten kann: Der Eigentümer gibt seine Eckdaten ein und bekommt eine Einschätzung. Für ihn ist es eine Antwort, für den Makler ein Kontakt — Monate vor dem Auftrag, und zu einem Zeitpunkt, an dem der Wettbewerb noch gar nicht im Spiel ist.

2. 02

   Objekt-CMS

   Neue Objekte legt das Büro selbst an: Titel, Lage, Eckdaten, Bilder, Status. Ohne Ticket, ohne Wartezeit, ohne Rechnung für eine Bildänderung. Eine Seite, deren Objekte aktuell sind, wirkt anders als eine, auf der seit vier Monaten dasselbe Haus steht.

3. 03

   Eigene Seite je Objekt

   Jedes Objekt bekommt eine eigene Adresse mit eigenem Titel und eigener Bilderstrecke. Der Makler kann sie im Gespräch verschicken, statt auf eine Übersicht zu verweisen — und jede Objektseite ist für sich auffindbar.

4. 04

   Die Person sichtbar

   Gesichter mit Namen, keine anonyme Firma. Wer sein Haus vergibt, vergibt es an einen Menschen — und will vorher wissen, wer das ist.

Zum Weiterlesen

• Warum springen Interessenten auf meiner Maklerseite ab?Weil die meisten Maklerseiten für den Käufer gebaut sind, während der Eigentümer den Auftrag vergibt — und weil es für ihn keinen Einstieg gibt, der weniger verlangt als eine Anfrage.
• Braucht ein Immobilienmakler eine eigene Website, wenn er auf den Portalen inseriert?Ja, weil die Portale Käufer bringen und die eigene Website Eigentümer — und Eigentümer vergeben die Aufträge, von denen der Makler lebt.
• Was gehört auf die Startseite eines Immobilienmaklers?Fünf Dinge, in dieser Reihenfolge: eine Aussage, für wen du arbeitest, ein Einstieg für Eigentümer, Gesichter mit Namen, verkaufte Objekte als Beleg und ein Weg zur Anfrage, der auf jedem Bildschirm erreichbar ist.
• Warum verliert mein Exposé Interessenten?Meist wegen der Reihenfolge und des Formats: Wer die Eckdaten erst nach drei Absätzen Beschreibung zeigt oder das Exposé nur als PDF verschickt, verliert genau die Interessenten, die es auf dem Handy öffnen — und das sind die meisten.
• Was bringt eine Wertermittlung auf der Maklerseite?Sie holt die größte Gruppe ab, die sonst niemand anspricht: Eigentümer, die noch nicht verkaufen wollen, sondern erst wissen möchten, was ihr Haus wert ist — und die sind Monate vor der Mandatsvergabe erreichbar, wenn es keinen Wettbewerb gibt.
• Wie wird ein Makler bei der Suche „Haus verkaufen“ plus Stadt gefunden?Über zwei getrennte Wege: das Google-Unternehmensprofil, das in der Karte erscheint, und eine eigene Seite für Verkäufer, die die Frage eines Eigentümers in genau dieser Stadt beantwortet — wer nur einen der beiden pflegt, verschenkt die Hälfte der Suche.
• Wie hilft die eigene Website, mehr Alleinaufträge zu bekommen?Indem sie den Einwand beantwortet, bevor er im Gespräch fällt: Ein Eigentümer zögert beim Alleinauftrag, weil er sich bindet — die Seite muss zeigen, was er für diese Bindung bekommt, und zwar als konkreten Ablauf, nicht als Versprechen.
• Wie genau ist eine Online-Wertermittlung — und was sage ich dem Eigentümer dazu?So genau wie die Daten dahinter: Die meisten Online-Werkzeuge kennen Lage, Fläche und Baujahr, aber nicht den Zustand und oft nur Angebots- statt Kaufpreise — dem Eigentümer sagst du deshalb vorher, dass er eine Spanne bekommt, und genau welche drei Dinge sie noch nicht enthält.
• Wie baut man eine eigene Seite für Verkäufer auf?Entlang der Fragen, die ein Eigentümer in dieser Reihenfolge hat: Was ist mein Haus wert, wie läuft der Verkauf ab, was kostet mich das, was muss ich vorbereiten, und wer macht das — jede Frage ein Abschnitt, und am Ende ein Weg zum Gespräch.
• Soll ein Makler verkaufte Objekte auf der Website zeigen?Ja — aber nicht als Galerie mit „Verkauft“-Banner, sondern mit der Geschichte dahinter: Ausgangslage, Vorgehen, Ergebnis. Und nur mit Zustimmung des Verkäufers, ohne genaue Adresse und mit Bildern, deren Nutzungsrecht die Verwendung nach dem Verkauf abdeckt.
• Soll die Maklerprovision auf der Website stehen?Ja, zumindest die Regel: Seit dem 23.12.2020 müssen sich Käufer und Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern die Provision in gleicher Höhe teilen, wenn beide zahlen — der Käuferanteil steht ohnehin in jedem Inserat, der Verkäuferanteil ist damit für jeden Eigentümer ableitbar.
• Lohnt sich eine eigene Seite für Erben, die eine Immobilie verkaufen wollen?Ja, weil Erben eine andere Frage haben als Eigentümer: nicht „was ist mein Haus wert“, sondern „was müssen wir jetzt tun, und wer entscheidet“ — und weil eine Erbengemeinschaft nach § 2040 BGB nur gemeinsam verkaufen kann, muss die Seite für mehrere Leser in mehreren Städten geschrieben sein.
• Wie spricht die Website Eigentümer an, die sich trennen oder scheiden lassen?Mit einer eigenen, diskret formulierten Seite, die beide Partner gleichzeitig anspricht und die Alternativen nennt — gemeinsam verkaufen, einer übernimmt, oder die Teilungsversteigerung — denn wer nur einer Seite dient, verliert den Auftrag an der Unterschrift der anderen.
• Bringen regionale Marktberichte auf der Maklerseite Aufträge?Nur, wenn sie etwas enthalten, das der Eigentümer nirgends sonst bekommt — also deine eigenen Verkäufe: Vermarktungsdauer, Abstand zwischen Angebots- und Verkaufspreis, Käufer je Objektart. Wer die Zahlen des Gutachterausschusses umformuliert, konkurriert mit dem Original und verliert.
• Was gehört auf die Über-uns-Seite eines Maklers?Die Antwort auf die Frage, wer zum Termin kommt und wie diese Person verkauft — nicht die Firmengeschichte. Namen, Gesichter, Zuständigkeiten, die Region und eine Arbeitsweise, die man in drei Sätzen wiedergeben kann.
• Lohnt sich ein Newsletter für Eigentümer, die noch nicht verkaufen wollen?Ja, weil er den Kontakt über die Monate hält, in denen ein Eigentümer sich entscheidet — aber nur mit ausdrücklicher Einwilligung und bestätigter Anmeldung, denn wer eine Wertermittlung angefragt hat, hat damit noch keiner Werbung per E-Mail zugestimmt.
• Wie baut man ein Tippgeber-Programm über die Website auf?Mit einer eigenen Seite, die drei Dinge klar regelt: Ein Tipp zählt nur, wenn der Eigentümer Bescheid weiß und angerufen werden will, die Prämie gibt es erst nach dem notariellen Kaufvertrag, und wer regelmäßig und mit Gewinnabsicht Objekte nachweist, bewegt sich in Richtung der Erlaubnispflicht nach § 34c GewO.
• Wie kommen Makler zu mehr Google-Bewertungen?Indem sie jeden Kunden zum richtigen Zeitpunkt mit einem direkten Link fragen — bei der Schlüsselübergabe, nicht Wochen später — und zwar alle, nicht nur die zufriedenen. Gekaufte, belohnte oder gezielt gefilterte Bewertungen verstoßen gegen die Google-Richtlinien und können nach Anhang Nr. 23c UWG unlauter sein.
• Was kostet eine Website für Makler — und wovon hängt der Preis ab?Der Preis hängt weniger an der Seitenzahl als an drei Fragen: Wer schreibt die Texte, was muss die Seite können (Objekte, Wertermittlung, Formulare), und wer kümmert sich nach dem Start um Technik und Inhalte. Vergleichbar werden Angebote erst, wenn diese drei Punkte in jedem Angebot gleich beantwortet sind.
• Welche Angaben gehören ins Impressum eines Maklers?Neben Name, Anschrift, E-Mail, Registereintrag und Umsatzsteuer-ID nach § 5 DDG muss ein Makler mit Erlaubnis nach § 34c GewO die zuständige Aufsichtsbehörde nennen — die Stelle, die heute für ihn zuständig ist, nicht zwingend die, die die Erlaubnis einmal erteilt hat.
• Wem gehören die Objektfotos, und was darf auf die Website?Die Rechte an einem Foto hat der, der es aufgenommen hat — nach § 72 UrhG auch bei einfachen Handyfotos, 50 Jahre lang. Du darfst Objektfotos nur so nutzen, wie der Fotograf es dir eingeräumt hat; Bilder aus dem Portal-Inserat eines früheren Maklers sind nicht automatisch frei.
• Braucht ein Makler eine Widerrufsbelehrung, wenn der Vertrag online zustande kommt?Ja: Kommt ein Maklervertrag mit einem Verbraucher per E-Mail, Telefon oder über ein Formular auf der Website zustande, ist er ein Fernabsatzvertrag mit Widerrufsrecht — das hat der BGH am 07.07.2016 (I ZR 30/15) entschieden. Ohne Belehrung läuft die Widerrufsfrist nicht an, und der Kunde kann bis zu zwölf Monate und 14 Tage lang widerrufen.
• Wie richtet man das Google-Unternehmensprofil richtig ein?Mit dem Namen, der auch am Büro steht, einer echten Adresse mit Schild, einer einzigen Hauptkategorie, die sagt, was du bist — und danach mit regelmäßigen Bewertungen, denn die bewegen das Profil stärker als jedes Feld, das du einmal ausfüllst.
• Woher bekommt ein Makler gute Verlinkungen von anderen Seiten?Aus seinem echten Umfeld vor Ort: Lokalpresse, Vereine, die er unterstützt, Partner wie Notare, Finanzierer und Handwerker, Verbände und Kammern. Gekaufte Links sind nach Googles Richtlinien Spam, sobald sie nicht als bezahlt gekennzeichnet sind.
• Exposé als PDF oder als eigene Seite auf der Website?Als eigene Seite, und das PDF nur als Ausdruck davon: Die Seite zeigt immer den aktuellen Stand, während ein verschicktes PDF in jedem Postfach mit dem Preis und der Verfügbarkeit vom Versandtag liegen bleibt.
• Welche Fotos braucht ein Objekt auf der Maklerseite?Fotos, die einen Rundgang ergeben — außen, Eingang, Wohnbereich, Küche, Bad, Schlafräume, Außenfläche, Ausblick — plus ein Bild der Umgebung, und alle mit einem Nutzungsrecht, das auch die Website nach dem Verkauf abdeckt.
• Lohnt sich ein virtueller 360-Grad-Rundgang?Ja, wenn die Interessenten nicht spontan vorbeikommen können — bei Käufern von außerhalb, bei vermieteten Objekten mit eingeschränkten Terminen und im höheren Preissegment. Bei einer Wohnung in der eigenen Stadt mit vielen Interessenten ersetzt er keine Besichtigung und spart kaum Termine.
• Welche Energieausweis-Angaben müssen in eine Immobilienanzeige?Liegt ein Energieausweis vor, verlangt § 87 GModG in jeder Anzeige in kommerziellen Medien: die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, den wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse — und das gilt auch für die Objektseite auf der eigenen Website.
• Sollen Objekte auf der eigenen Website und auf den Portalen stehen?Ja, aber nicht als Kopie: Das Objekt geht zuerst auf die eigene Seite und an den eigenen Verteiler, dann ins Portal — und die eigene Seite zeigt mehr als das Portal, nämlich das, was dort keinen Platz hat.
• Wie baut man einen Off-Market-Bereich auf der Maklerseite?Mit zwei Stufen: Öffentlich steht, welche Art von Objekten es gibt, ohne Adresse und ohne erkennbare Bilder; nach einer kurzen Registrierung mit Suchprofil gibt der Makler einzelne Objekte persönlich frei — nicht automatisch für jeden, der sich einträgt.
• Wie sieht ein gutes Suchauftrags-Formular aus?Kurz und mit Spannen statt Einzelwerten: Objektart, Region, Preisspanne, Mindestgröße, Zeitraum und Kontakt — dazu eine Frage, die kein Standardformular stellt: Was darf auf keinen Fall sein?
• Was passiert mit Objektseiten, wenn die Immobilie verkauft ist?Die Seite bleibt unter derselben Adresse stehen, wird als „verkauft“ gekennzeichnet und von Kontaktdaten und Besichtigung befreit — sie wird zur Referenz. Löschen ist nur richtig, wenn der Eigentümer es verlangt, und eine Weiterleitung auf die Startseite ist die schlechteste Lösung.
• Sollen Interessenten Besichtigungen online buchen können?Ja, aber erst nach einem Filter: Wer buchen kann, sollte vorher das vollständige Exposé gesehen und ein paar Angaben zu sich gemacht haben — frei buchbare Termine füllen den Kalender mit Menschen, die das Objekt nach zwei Minuten verwerfen.
• Wie stellt man Grundrisse auf der Website richtig dar?Als klare Zeichnung mit Raumnamen und Quadratmetern je Raum, genordet und auf dem Handy ohne Zoomen lesbar — und neben den Fotos, nicht am Ende der Bilderstrecke, weil der Grundriss erklärt, wie die Fotos zusammengehören.
• Bringt ein Objektvideo mehr Anfragen?Nicht von selbst — ein Video bringt dann etwas, wenn es auf der Objektseite ganz oben steht, unter einer Minute bleibt und etwas zeigt, das Fotos nicht können: den Weg durch die Räume, das Licht, die Umgebung. Als Hochglanzfilm mit Musik am Ende der Seite wird es kaum angesehen.
• Wie kommen Objekte aus der Maklersoftware auf die Website?Über dieselbe Schnittstelle, über die die Software auch die Portale beliefert: Die Maklersoftware exportiert die Objekte im OpenImmo-Format an die Website, genau wie an ImmoScout24 oder Immowelt — das Objekt wird einmal gepflegt und erscheint überall.
• Wie viele Felder darf ein Kontaktformular auf der Maklerseite haben?Es kommt darauf an, wer fragt: Die Objektanfrage eines Käufers braucht drei Felder, die Anfrage eines Eigentümers darf mehr verlangen, weil er für seine Angaben eine Einschätzung zurückbekommt. Ein einziges Formular für beide ist die häufigste Fehlerquelle.