Für Immobilienmakler
Braucht ein Makler eine Widerrufsbelehrung, wenn der Vertrag online zustande kommt?
Ja: Kommt ein Maklervertrag mit einem Verbraucher per E-Mail, Telefon oder über ein Formular auf der Website zustande, ist er ein Fernabsatzvertrag mit Widerrufsrecht — das hat der BGH am 07.07.2016 (I ZR 30/15) entschieden. Ohne Belehrung läuft die Widerrufsfrist nicht an, und der Kunde kann bis zu zwölf Monate und 14 Tage lang widerrufen.
I ZR 30/15ein per Fernkommunikation geschlossener Maklervertrag mit einem Verbraucher ist widerruflichBGH, Urteil vom 07.07.2016
Was der BGH entschieden hat
In den Fällen, die der BGH am 07.07.2016 entschied (I ZR 30/15 und I ZR 68/15), hatte ein Makler ein Objekt im Internet angeboten. Interessenten forderten das Exposé an, darin stand eine klare Provisionsforderung, und sie baten um eine Besichtigung. Der BGH sah darin einen Maklervertrag: Das Exposé mit Provisionshinweis war das Angebot, die Bitte um Besichtigung die Annahme.
Weil alles per Internet, E-Mail und Telefon lief, war es ein Fernabsatzvertrag. Die Kunden widerriefen nach dem Kauf, und die Makler gingen leer aus — im Verfahren I ZR 30/15 ging es um 15.000 € Provision.
Was das nach heutigem Recht bedeutet
Die Fälle stammten aus 2013 und wurden nach altem Recht entschieden. Das heutige Recht ist für Makler nicht milder:
- Bei Fernabsatzverträgen hat der Verbraucher ein Widerrufsrecht (§ 312g Abs. 1 BGB), die Frist beträgt 14 Tage.
- Ohne ordnungsgemäße Belehrung beginnt die Frist nicht (§ 356 Abs. 3 BGB); das Widerrufsrecht erlischt dann erst zwölf Monate und 14 Tage später (§ 356 Abs. 4 BGB).
- Wertersatz für bereits erbrachte Leistung gibt es nur, wenn der Kunde ausdrücklich verlangt hat, dass du vor Ablauf der Frist beginnst, und du ihn richtig belehrt hast (§ 357a Abs. 2 BGB).
Die Website ist der Ort, an dem es richtig laufen muss
Der Vertrag entsteht dort, wo das Exposé angefordert wird — bei den meisten Maklern also über das Formular auf der eigenen Seite oder im Portal. Genau dort gehören drei Dinge hin: die Widerrufsbelehrung mit Muster-Widerrufsformular, ein Feld, mit dem der Interessent ausdrücklich verlangt, dass du vor Fristablauf tätig wirst, und die Bestätigung, dass er weiß, dass sein Widerrufsrecht bei vollständiger Leistung erlischt (§ 356 Abs. 5 Nr. 2 BGB).
Danach bekommt er alles per E-Mail, also auf einem dauerhaften Datenträger. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern verlangt § 656a BGB für den Maklervertrag ohnehin Textform — die E-Mail mit Exposé, Provisionsangabe und Belehrung erfüllt beides in einem Zug.
Das alles gilt nur gegenüber Verbrauchern. Kauft eine GmbH ein Mehrfamilienhaus oder ein Investor im Rahmen seines Gewerbes, besteht kein Widerrufsrecht. Wer beide Gruppen bedient, braucht deshalb kein zweites Formular, sollte aber wissen, bei wem die Belehrung zählt.
Neu seit dem 19.06.2026: die Widerrufsfunktion
Seit dem 19.06.2026 verlangt § 356a BGB bei Fernabsatzverträgen, die über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossen werden, eine elektronische Widerrufsfunktion — gut lesbar beschriftet mit „Vertrag widerrufen“ oder gleichbedeutend, während der Frist ständig verfügbar. Ob ein Exposé-Formular auf der Maklerseite eine solche Oberfläche ist, ist noch nicht gerichtlich geklärt. Wer seine Verträge über die Website schließt, sollte das jetzt prüfen lassen. Das ist keine Rechtsberatung; die Formulierung deiner Belehrung gehört im Einzelfall in die Hände eines Anwalts.
