Für Immobilienmakler
Wie genau ist eine Online-Wertermittlung — und was sage ich dem Eigentümer dazu?
So genau wie die Daten dahinter: Die meisten Online-Werkzeuge kennen Lage, Fläche und Baujahr, aber nicht den Zustand und oft nur Angebots- statt Kaufpreise — dem Eigentümer sagst du deshalb vorher, dass er eine Spanne bekommt, und genau welche drei Dinge sie noch nicht enthält.
§ 194 BauGBdefiniert den Verkehrswert über Lage, rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften und sonstige BeschaffenheitBaugesetzbuch, § 194
Woher die Zahl kommt
Eine Online-Wertermittlung rechnet mit dem, was sie weiß: Adresse, Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, vielleicht die Ausstattung in drei Stufen. Dazu kommen Vergleichsdaten. Und hier liegt der erste Unterschied, den kaum ein Eigentümer kennt: Viele Werkzeuge greifen auf Angebotspreise aus Inseraten zurück. Die tatsächlichen Kaufpreise liegen bei den Gutachterausschüssen, denen die Notare jeden Kaufvertrag in Abschrift übersenden müssen (§ 195 BauGB) — und diese Einzeldaten sind nicht frei zugänglich.
Ein Angebotspreis ist aber das, was ein Verkäufer hofft, nicht das, was ein Käufer gezahlt hat.
Die drei Dinge, die jedes Formular übersieht
Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert in § 194 über Lage, rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit. Ein Formular erfasst davon die Lage gut und den Rest kaum:
- Der Zustand: Ein saniertes Bad und eine Heizung von 1994 stecken beide in „normaler Ausstattung“.
- Die Rechtslage: Wohnrecht, Nießbrauch, Baulast oder eine vermietete Einliegerwohnung verändern den Wert erheblich und tauchen in keinem Formular auf.
- Die Mikrolage: Hauptstraße oder Sackgasse, Südgarten oder Nordhang — innerhalb einer Postleitzahl rechnet das Werkzeug mit demselben Umfeld.
Was du dem Eigentümer vorher sagst
Das Problem ist nicht die Ungenauigkeit, sondern die Erwartung. Wer eine einzelne Zahl bekommt, merkt sich die Zahl. Wenn du im Gespräch 40.000 € darunter liegst, bist du nicht der Fachmann, sondern der Makler, der das Haus schlechtredet.
Deshalb gehört die Erklärung vor das Ergebnis, auf die Seite selbst. Ein Satz wie: „Sie bekommen eine Spanne auf Grundlage von Lage, Größe und Baujahr. Zustand, Rechtslage und die genaue Lage im Viertel sind noch nicht enthalten — genau dafür ist das Gespräch da.“ Damit ist die Abweichung angekündigt, bevor sie entsteht, und sie wird zum Grund für den Termin statt zum Streitpunkt.
Spanne oder Zahl?
Immer eine Spanne. Eine Zahl auf den Euro genau täuscht eine Genauigkeit vor, die keine der Datenquellen hergibt. Eine Spanne ist ehrlicher, und sie lässt dir im Gespräch Raum, den Zustand einzuordnen, ohne etwas zurücknehmen zu müssen.
Und wenn der Eigentümer schon mit einer Zahl von einem Portal kommt, die über deiner liegt? Dann nicht dagegen argumentieren, sondern die drei Punkte von oben gemeinsam durchgehen: Was weiß das Werkzeug über die Heizung, über das Wohnrecht der Mutter, über die Straße vor dem Haus? Der Eigentümer merkt dann selbst, woher der Abstand kommt. Das ist der Moment, in dem aus einer Online-Zahl deine Einschätzung wird.
