Für Immobilienmakler
Wem gehören die Objektfotos, und was darf auf die Website?
Die Rechte an einem Foto hat der, der es aufgenommen hat — nach § 72 UrhG auch bei einfachen Handyfotos, 50 Jahre lang. Du darfst Objektfotos nur so nutzen, wie der Fotograf es dir eingeräumt hat; Bilder aus dem Portal-Inserat eines früheren Maklers sind nicht automatisch frei.
§ 72 UrhGschützt auch einfache Fotos ohne künstlerischen Anspruch, 50 Jahre ab ErscheinenUrheberrechtsgesetz, gesetze-im-internet.de
Wer die Rechte hat
Ein Objektfoto muss kein Kunstwerk sein, um geschützt zu sein. § 72 UrhG schützt jedes Lichtbild, und das Recht steht nach Abs. 2 dem zu, der es gemacht hat. Hast du selbst fotografiert, liegen die Rechte bei dir. Hat ein Fotograf fotografiert, liegen sie bei ihm, und du hast nur die Nutzungsrechte, die er dir eingeräumt hat.
Das gilt auch für Fotos, die der Eigentümer dir gibt. Hat er sie selbst gemacht, kann er dir die Nutzung erlauben. Stammen sie aus dem Exposé eines Maklers, der das Objekt vorher angeboten hat, kann er das nicht — die Rechte liegen beim früheren Makler oder bei dessen Fotografen.
Dasselbe kann für Grundrisse gelten: § 2 Abs. 1 Nr. 7 UrhG schützt Darstellungen technischer Art wie Zeichnungen und Pläne. Wer einen Grundriss aus einem alten Exposé übernimmt, sollte wissen, wer ihn gezeichnet hat — oder ihn neu zeichnen lassen.
Was im Vertrag mit dem Fotografen stehen muss
§ 31 Abs. 5 UrhG enthält die Regel, die in der Praxis den meisten Ärger macht: Sind die Nutzungsarten nicht einzeln aufgeführt, richtet sich der Umfang nach dem Zweck, den beide beim Auftrag vor Augen hatten. „Fotos für die Vermarktung“ deckt dann die Vermarktung — aber nicht unbedingt den Referenzbereich deiner Website drei Jahre nach dem Verkauf.
Genau dort liegt die Lücke. Verkaufte Objekte sind auf einer Maklerseite der stärkste Beleg für Eigentümer. Lass dir deshalb schriftlich einräumen:
- Website, Portale, soziale Netzwerke und Druck
- Nutzung auch nach Abschluss der Vermarktung, als Referenz
- zeitlich unbegrenzt
- ob und wie der Fotograf genannt werden will
Menschen und ihre Einrichtung
Fotos einer bewohnten Wohnung zeigen fremdes Leben. Das LG Frankenthal hat am 04.06.2024 (3 O 300/23) entschieden, dass Mieter, die den Makler zum Fototermin hineinlassen, damit stillschweigend in Aufnahme und Veröffentlichung einwilligen. Das LG Stuttgart sprach dagegen am 24.03.2025 (4 S 159/24) Mietern je 100 € zu, weil Fotos ihrer Wohnung ohne ihre Zustimmung im Netz standen.
Beide Urteile zeigen dieselbe Linie: Entscheidend ist, ob die Bewohner wussten, wofür fotografiert wird. Ein Satz auf einem Blatt, das die Bewohner beim Fototermin unterschreiben, beendet die Diskussion, bevor sie beginnt.
Was ein Fehler kostet
Wer fremde Fotos ohne Recht nutzt, schuldet nach § 97 UrhG Unterlassung und bei Fahrlässigkeit Schadensersatz — berechnet danach, was eine Lizenz gekostet hätte. Dazu kommen die Anwaltskosten der Gegenseite. Bei einer Referenzseite mit dreißig Objekten summiert sich das schnell. Das ist keine Rechtsberatung; ob deine bestehenden Verträge die Nutzung decken, beurteilt im Einzelfall ein Anwalt.
