Für Immobilienmakler
Bringen regionale Marktberichte auf der Maklerseite Aufträge?
Nur, wenn sie etwas enthalten, das der Eigentümer nirgends sonst bekommt — also deine eigenen Verkäufe: Vermarktungsdauer, Abstand zwischen Angebots- und Verkaufspreis, Käufer je Objektart. Wer die Zahlen des Gutachterausschusses umformuliert, konkurriert mit dem Original und verliert.
§ 195 BauGBjeder Grundstückskaufvertrag geht in Abschrift an den Gutachterausschuss — dessen Daten sind die Referenz, gegen die jeder Marktbericht gelesen wirdBaugesetzbuch, §§ 193 und 195
Gegen wen ein Marktbericht antritt
Die Gutachterausschüsse erhalten von den Notaren eine Abschrift jedes Kaufvertrags (§ 195 BauGB), führen daraus eine Kaufpreissammlung und ermitteln Bodenrichtwerte und weitere Daten (§ 193 BauGB). Ihre Grundstücksmarktberichte beruhen damit auf tatsächlichen Kaufpreisen aus allen Verkäufen einer Region. Dazu kommen die Auswertungen der Portale und der Banken.
Ein Makler hat weder die Menge noch die Vollständigkeit dieser Daten. Wer trotzdem einen Bericht mit „durchschnittlicher Quadratmeterpreis in der Stadt“ veröffentlicht, liefert eine schlechtere Fassung von etwas, das es schon gibt.
Was nur du weißt
Deine Stärke ist nicht die Breite, sondern die Nähe. Du weißt Dinge, die in keiner Kaufpreissammlung stehen:
- Wie lange deine Objekte bis zum Kaufvertrag gebraucht haben, nach Objektart
- Wie weit Angebotspreis und Verkaufspreis auseinanderlagen
- Wie viele Anfragen und Besichtigungen ein Objekt brauchte
- Wer gekauft hat: junge Familien aus der Stadt, Zuzügler, Anleger
- Woran Verkäufe gehakt haben: Heizung, Finanzierung, Energieausweis
Wie daraus ein Auftrag wird
Nicht über die Suche. Ein Marktbericht wird selten gefunden, weil kaum ein Eigentümer „Marktbericht Stadtteil“ eingibt. Er wirkt über die Verteilung: als Anlass, einem Eigentümer nach der Wertermittlung etwas zu schicken, als Inhalt eines Rundschreibens, als Beilage beim Ersttermin.
Deshalb lohnt sich ein kurzer Bericht pro Halbjahr mit fünf eigenen Beobachtungen mehr als ein langer pro Jahr mit fünfzig fremden Zahlen. Kennzeichne klar, was aus deinen Verkäufen stammt und was aus öffentlichen Quellen — das macht den Bericht glaubwürdiger, nicht kleiner.
Wie klein die Datenbasis sein darf
Ein häufiger Einwand: Zwölf Verkäufe im Halbjahr sind keine Statistik. Stimmt — und genau das schreibst du dazu. „Aus unseren zwölf Verkäufen im ersten Halbjahr“ ist eine ehrliche Angabe, die ein Eigentümer richtig einordnet. Eine Durchschnittszahl ohne Herkunft ist es nicht.
Aus kleinen Zahlen werden keine Prozentsätze, sondern Beobachtungen: „Drei von vier Reihenhäusern gingen an Familien aus dem Stadtteil selbst.“ „Bei allen Häusern mit Ölheizung wurde über den Preis verhandelt.“ Solche Sätze kann kein Portal schreiben — und sie sind es, die ein Eigentümer im Kopf behält, wenn er über seinen eigenen Verkauf nachdenkt.
Eine Grenze gilt dabei: Einzelne Verkäufe dürfen sich aus dem Bericht nicht zurückverfolgen lassen. Bei zwei Verkäufen in einer Straße ist „Durchschnittspreis in der Straße“ keine Statistik, sondern eine Angabe über zwei Verkäufer.
