Für Immobilienmakler
Soll die Maklerprovision auf der Website stehen?
Ja, zumindest die Regel: Seit dem 23.12.2020 müssen sich Käufer und Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern die Provision in gleicher Höhe teilen, wenn beide zahlen — der Käuferanteil steht ohnehin in jedem Inserat, der Verkäuferanteil ist damit für jeden Eigentümer ableitbar.
§ 656c BGBProvision von Käufer und Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses nur in gleicher Höhe, in Kraft seit 23.12.2020Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 656a–656d (Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten)
Was das Gesetz regelt
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher eigene Regeln. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, dürfen Käufer und Verkäufer nur in gleicher Höhe verpflichtet werden (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens bis zur Hälfte beteiligt werden, und sein Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen gezahlt hat (§ 656d BGB). Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB).
Ob die Regeln gelten, hängt daran, dass der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbe und Grundstücke gelten sie nicht.
Warum Verschweigen nichts mehr schützt
Viele Makler halten die Verkäuferprovision von der Website fern, um im Gespräch Spielraum zu haben. Seit der Teilung ist dieser Spielraum sichtbar: Der Käuferanteil steht in jedem deiner Inserate, und ein Eigentümer, der sich drei deiner Objekte ansieht, kann sich ausrechnen, was er zahlen würde.
Die Frage ist also nicht, ob der Eigentümer die Zahl kennt, sondern ob er sie von dir erklärt bekommt oder sich selbst zusammensucht. Im zweiten Fall liest er sie ohne das, wofür sie steht.
Dazu kommt ein Missverständnis, das die Neuregelung leicht erzeugt: Mancher Eigentümer glaubt seit 2020, der Käufer zahle die Provision allein oder sie selbst gar nichts. Wer die Regel auf der Seite erklärt, räumt das vor dem Termin ab — statt es am Küchentisch zu korrigieren, wo es wie eine Nachforderung klingt.
Was auf die Seite gehört
- Die Regel in einem Satz: dass die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern geteilt wird und erst mit dem notariellen Kaufvertrag fällig ist
- Was der Verkäufer für seinen Anteil bekommt — mit deinen Leistungen, nicht mit „Rundum-Service“
- Was nicht extra kostet: Fotos, Grundrisse, Inserate, Besichtigungen, falls das bei dir so ist
- Den Satz, ob und worüber du im Gespräch verhandelst, statt ihn offen zu lassen
Prozentsatz nennen oder nicht?
Das ist eine Entscheidung über deine Positionierung, keine rechtliche. Wer im oberen Segment mit festen Sätzen arbeitet, gewinnt durch die Nennung: Der Eigentümer kommt vorbereitet und verhandelt nicht mehr über das Ob. Wer regional stark verhandelt, nennt die Regel und die Leistung und lässt den Satz für das Gespräch.
Nur eines geht nicht mehr: so zu tun, als gäbe es keine Zahl. Ob eine konkrete Vertragsgestaltung mit §§ 656a bis 656d BGB vereinbar ist, entscheidet im Einzelfall ein Anwalt.
