Für Immobilienmakler
Wie baut man einen Off-Market-Bereich auf der Maklerseite?
Mit zwei Stufen: Öffentlich steht, welche Art von Objekten es gibt, ohne Adresse und ohne erkennbare Bilder; nach einer kurzen Registrierung mit Suchprofil gibt der Makler einzelne Objekte persönlich frei — nicht automatisch für jeden, der sich einträgt.
§ 11 Abs. 2 GwGMakler identifizieren die Vertragsparteien erst, wenn ernsthaftes Interesse besteht — nicht schon bei der RegistrierungGeldwäschegesetz, § 11 Absatz 2
Der Widerspruch, den der Bereich lösen muss
Off-Market heißt: Der Eigentümer will nicht, dass sein Objekt öffentlich zu sehen ist. Gleichzeitig braucht der Makler Käufer, die wissen, dass es solche Objekte bei ihm gibt. Ein Off-Market-Bereich muss also zeigen, dass etwas da ist, ohne zu zeigen, was es ist.
Die meisten Umsetzungen scheitern an einer der beiden Seiten. Entweder steht dort nur „Off-Market-Objekte auf Anfrage“ — dann meldet sich niemand, weil nichts auf ein echtes Angebot hindeutet. Oder es gibt einen Login, hinter dem alle Objekte mit Adresse stehen — dann ist der Bereich so öffentlich wie jedes Portal, nur mit einem Umweg.
Die öffentliche Stufe
Öffentlich stehen Kacheln mit dem, was niemanden verrät: Objektart, Stadtteil oder Region, Größenordnung, Preisspanne. Kein Foto der Fassade, keine Straße, kein Bild, das ein Nachbar wiedererkennen würde. Stattdessen ein neutrales Bild eines Innenraums oder gar keins.
Das reicht, um einem Käufer zu zeigen, dass du in seinem Segment arbeitest — und es ist gleichzeitig eine Aussage an Eigentümer: Hier wird diskret verkauft. Für Eigentümer im gehobenen Segment ist das oft der eigentliche Grund für den Alleinauftrag.
Die geschützte Stufe
Hinter der Registrierung steht kein Katalog, sondern ein Gespräch. Der Interessent hinterlegt, was er sucht, und du entscheidest pro Objekt, wem du es zeigst. Das ist mehr Arbeit als eine automatische Freigabe, aber es ist genau das, was der Eigentümer mit Off-Market gekauft hat.
- Registrierung mit Name, Kontakt und Suchprofil — nicht mehr
- Keine Ausweiskopie bei der Registrierung: Die Identifizierung nach § 11 Absatz 2 GwG ist erst fällig, wenn ernsthaftes Interesse an einem bestimmten Objekt besteht
- Freigabe pro Objekt und pro Person, mit einem Link, der nur für diese Person gilt
- Eine Vertraulichkeitserklärung vor der Herausgabe der Adresse, wenn der Eigentümer das verlangt
Was vorher mit dem Eigentümer geklärt sein muss
Welche Angaben öffentlich stehen dürfen, entscheidet der Eigentümer, nicht die Vorlage der Website. Diese Abstimmung gehört in den Auftrag, schriftlich, bevor das erste Wort auf der Seite steht. Wie die Vertraulichkeitsvereinbarung mit Interessenten rechtlich zu fassen ist, entscheidet im Einzelfall ein Anwalt.
Wie der Bereich gefunden wird
Ein Off-Market-Bereich, der komplett hinter einer Anmeldung liegt, ist für Suchmaschinen leer. Die öffentlichen Kacheln sind deshalb nicht nur für Besucher da, sondern auch der einzige Teil, den Google lesen kann. Eine kurze Seite, die erklärt, welche Art Objekte du diskret vermittelst, in welcher Region und wie das Verfahren abläuft, wird bei einer Suche nach diskretem Verkauf in deiner Stadt gefunden — die geschützten Objekte werden es nie.
Diese Seite hat zwei Leser: Käufer, die sich vormerken lassen wollen, und Eigentümer, die überlegen, ob sie ohne öffentliches Inserat verkaufen können. Der zweite ist der wertvollere. Die Seite sollte deshalb auch ihm einen Weg anbieten, zum Beispiel über eine Wertermittlung, die ausdrücklich vertraulich behandelt wird.
