Für Immobilienmakler
Welche Energieausweis-Angaben müssen in eine Immobilienanzeige?
Liegt ein Energieausweis vor, verlangt § 87 GModG in jeder Anzeige in kommerziellen Medien: die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, den wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse — und das gilt auch für die Objektseite auf der eigenen Website.
§ 87 GModGregelt die Pflichtangaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen; Verstöße sind nach § 108 GModG bußgeldbewehrtGebäudemodernisierungsgesetz (bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz), §§ 87 und 108
Die Pflichtangaben im Einzelnen
§ 87 Absatz 1 GModG verlangt die folgenden Angaben, sofern zum Zeitpunkt der Anzeige ein Energieausweis vorliegt. Verantwortlich ist nicht nur der Verkäufer oder Vermieter — das Gesetz nennt den Immobilienmakler ausdrücklich mit.
- Die Art des Energieausweises: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
- Den Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs aus dem Ausweis
- Die wesentlichen Energieträger für die Heizung
- Bei Wohngebäuden: das im Ausweis genannte Baujahr
- Bei Wohngebäuden: die Energieeffizienzklasse, sofern der Ausweis sie enthält
Die eigene Website ist auch eine Anzeige
Viele Makler pflegen die Angaben sauber im Portal, weil das Portal ein Pflichtfeld hat — und vergessen sie auf der eigenen Objektseite, weil dort niemand danach fragt. Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen Portal und eigener Seite: Beides ist eine Anzeige in einem kommerziellen Medium.
Dasselbe gilt für alles, was ein Objekt bewirbt: Beiträge in sozialen Netzwerken, Newsletter an den Interessentenverteiler, Anzeigen in der Zeitung. Wer die Pflichtangaben einmal als festen Block in der Objektbeschreibung führt, hat sie überall dabei.
Wo die Angaben auf der Objektseite hingehören
Zu den Eckdaten, nicht in den Fließtext am Ende. Ein Interessent, der auf die Heizkosten achtet, sucht diese Werte gezielt — und wer sie im dritten Absatz der Beschreibung versteckt, erfüllt vielleicht die Pflicht, beantwortet aber die Frage nicht.
Kommen die Objekte aus der Maklersoftware, lohnt ein Blick darauf, ob alle Felder auch wirklich auf der Website ankommen. Die Software hat sie oft, die Vorlage der Website zeigt sie nicht an.
Was es kostet, wenn sie fehlen
Wer nicht sicherstellt, dass die Pflichtangaben in der Anzeige stehen, handelt nach § 108 Absatz 1 Nummer 21 GModG ordnungswidrig; der Bußgeldrahmen reicht bis 10.000 Euro. Unabhängig davon gibt es die wettbewerbsrechtliche Seite: Fehlende Pflichtangaben sind ein klassischer Anlass für Abmahnungen.
Getrennt davon gilt § 80 Absatz 4 GModG: Der Energieausweis selbst muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Für ältere Ausweise und Sonderfälle gelten Übergangsregeln; ob ein bestimmter Fall darunter fällt, entscheidet im Einzelfall ein Anwalt.
Wenn noch kein Energieausweis vorliegt
§ 87 GModG verlangt die Angaben nur, sofern ein Energieausweis vorliegt. Das verleitet dazu, ohne Ausweis zu inserieren und die Frage zu vertagen. Das trägt nicht weit: Nach § 80 Absatz 4 GModG muss der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Wer ohne Ausweis inseriert, hat also spätestens beim ersten Termin ein Problem.
Der saubere Ablauf ist deshalb, den Ausweis zu bestellen, bevor das Objekt online geht, und ihn als Teil der Unterlagen beim Eigentümer anzufordern, sobald der Auftrag steht. Dann stehen die Pflichtangaben vom ersten Tag an auf der Objektseite, und niemand muss eine laufende Anzeige nachträglich ergänzen.
