Für Bauträger und Projektentwickler
Wie viele Visualisierungen braucht eine Neubau-Projektseite?
So viele, wie es Fragen gibt, die ein Käufer ohne Gebäude nicht beantworten kann — in der Regel fünf Ansichten: das Haus von der Straße, die Ankunft, ein Wohnraum, ein Außenbereich und der Blick nach draußen; jede weitere Innenansicht bringt weniger als ein guter Grundriss.
§ 5 UWGVisualisierungen sind Werbung und unterliegen dem Verbot irreführender AngabenGesetz gegen den unlauteren Wettbewerb
Die falsche Frage ist die nach der Anzahl
In Projektbesprechungen wird oft über die Zahl der Bilder verhandelt, weil jede Visualisierung Geld kostet. Das führt zu Paketen: sechs Außen-, acht Innenansichten. Heraus kommen zehn Bilder von Wohnzimmern, die sich kaum unterscheiden, und kein einziges, das zeigt, wie man eigentlich zur Haustür kommt.
Die bessere Frage lautet: Was will ein Käufer sehen, das er ohne Gebäude nicht sehen kann? Aus dieser Frage ergibt sich die Anzahl von selbst.
Innenansichten sind dabei am wenigsten ergiebig. Ein Wohnzimmer mit Parkett und großem Fenster sieht in jedem Neubau ähnlich aus, und die Möblierung sagt mehr über den Visualisierer als über die Wohnung. Was der Käufer innen wirklich wissen will — wie groß, wie geschnitten, wo das Licht herkommt —, zeigt ein guter Grundriss mit Maßen und Himmelsrichtung zuverlässiger.
Die fünf Ansichten, die ich zuerst einplane
- Das Haus von der Straße aus, auf Augenhöhe eines Fußgängers — nicht aus der Vogelperspektive, die niemand je einnehmen wird
- Die Ankunft: Eingang, Zugang, Stellplatz oder Fahrradraum — hier entscheidet sich der Alltag
- Ein Wohnraum mit Tageslicht, möbliert so, dass die Größe lesbar bleibt
- Ein Außenbereich: Balkon, Terrasse oder Garten der Einheit, die am schwersten zu verkaufen ist
- Der Blick nach draußen aus einer typischen Etage
Die Reihenfolge auf der Seite
Ganz oben die Straßenansicht, weil sie das Vorhaben erkennbar macht — auch für den, der am Bauschild vorbeigefahren ist. Die übrigen Ansichten gehören nicht in eine Galerie am Seitenende, sondern an die Stelle, an der die jeweilige Frage auftaucht: die Ankunft bei der Lage, der Außenbereich bei der Einheit, zu der er gehört, der Blick bei den Etagen.
So arbeitet jedes Bild an einer Frage, statt in einer Strecke zu verschwinden, die kaum jemand bis zum Ende durchklickt.
Der Blick nach draußen: ein Foto, keine Rechnung
Die am häufigsten gestellte Frage nach der Lage ist: Was sehe ich aus meinem Fenster? Visualisierungen beantworten sie meist mit einem erfundenen Hintergrund. Besser ist ein echtes Foto — mit einer Drohne aus der Höhe der jeweiligen Etage aufgenommen, bevor das Gebäude steht. Das kostet einen Vormittag und beantwortet eine Frage, die sonst in jedem zweiten Gespräch kommt.
Wo Visualisierungen gefährlich werden
Visualisierungen sind Werbung. Was darauf zu sehen ist, darf nach § 5 UWG nicht über wesentliche Merkmale täuschen. Die üblichen Stellen: ausgewachsene Bäume, die in zehn Jahren dort stehen werden, eine Nachbarbebauung, die weggelassen wurde, Ausstattung, die nur als Sonderwunsch zu haben ist.
Ein kurzer Hinweis unter jedem Bild, was dargestellt ist und was nicht zum Lieferumfang gehört, schützt dich und nimmt dem Käufer eine Enttäuschung bei der Übergabe — die er sonst im Bekanntenkreis erzählt, während dein nächstes Vorhaben im Vertrieb ist.
Und eine Sache vor der Beauftragung: Kläre, ob du die Bilder nach dem Abverkauf weiter zeigen darfst. Ohne ausdrückliche Vereinbarung reichen die Nutzungsrechte oft nur so weit wie der Vertragszweck.
