Für Bauträger und Projektentwickler
Kann man Neubauwohnungen online reservieren?
Eine unverbindliche Vormerkung ja, eine bindende Reservierung nein: Sobald eine Reservierung Druck zum Kauf erzeugt — etwa durch eine Gebühr, die bei Rücktritt verfällt —, kann sie nach § 311b Abs. 1 BGB beurkundungspflichtig werden, und Reservierungsgebühren in vorformulierten Bedingungen hat der BGH für unwirksam erklärt.
BGH, 20.04.2023, I ZR 113/22Reservierungsgebühr in vorformulierten Bedingungen eines Maklers benachteiligt den Kunden unangemessen und ist unwirksamBundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 70/2023
Was online geht — und was nicht
Ein Knopf „Wohnung reservieren“ mit Zahlungsfeld sieht modern aus und ist bei Neubauten eine schlechte Idee. Der Kauf einer Neubauwohnung ist ein Bauträgervertrag, und der muss notariell beurkundet werden: § 311b Abs. 1 BGB verlangt das für jeden Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben.
Eine Reservierungsvereinbarung ist davon nicht automatisch erfasst. Sie wird es aber, wenn sie den Interessenten faktisch zum Kauf drängt — etwa weil er eine spürbare Summe verliert, wenn er zurücktritt. Dann ist die Reservierung ohne Notar unwirksam, und die Gebühr kann zurückgefordert werden.
Das Urteil, das man kennen muss
Am 20. April 2023 hat der Bundesgerichtshof entschieden (I ZR 113/22), dass eine Reservierungsgebühr, die ein Makler in seinen vorformulierten Bedingungen vereinbart und deren Rückzahlung ausgeschlossen ist, den Kunden unangemessen benachteiligt und nach § 307 BGB unwirksam ist. Dass die Reservierung in einem gesonderten Dokument und später geschlossen wurde, hat daran nichts geändert.
Der Fall betraf einen Makler. Für Bauträger kommt hinzu, dass § 3 Abs. 1 MaBV die Annahme von Geld des Käufers an Voraussetzungen knüpft — wirksamer Vertrag, Vormerkung im Grundbuch, gesicherte Lastenfreistellung, Baugenehmigung. Ob eine Reservierungsgebühr im konkreten Fall darunter fällt und wie eine Reservierung wirksam gestaltet wird, entscheidet dein Anwalt oder Notar.
Was die Website stattdessen leisten sollte
Das, was Interessenten mit „reservieren“ eigentlich wollen, ist eine Zusage: Diese Wohnung wird nicht an jemand anderen gegeben, während ich meine Finanzierung kläre. Das lässt sich online gut vorbereiten, ohne es online abzuschließen.
- Ein Knopf „Diese Wohnung anfragen“ direkt in der Zeile der Einheit, der die Einheit gleich mitschickt
- Eine klare Ansage, was danach passiert: Rückruf, Unterlagen, Finanzierungsbestätigung, Notartermin
- Der Status der Einheit wechselt auf „reserviert“, sobald intern eine Zusage steht — sichtbar für alle anderen
- Keine Gebühr und kein Zahlungsfeld auf der Seite
Warum der sichtbare Status mehr bringt als eine Online-Reservierung
Der Druck, den eine Reservierungsgebühr erzeugen soll, entsteht auf einer gut gepflegten Projektseite von selbst: Wer sieht, dass von zwölf Einheiten sieben reserviert sind, fragt schneller an. Das ist kein Trick, sondern eine wahre Information — und sie ist rechtlich unproblematisch.
Voraussetzung ist, dass der Status stimmt. Eine Einheit, die als reserviert markiert ist, obwohl niemand zugesagt hat, ist keine Information mehr, sondern eine Irreführung — und fliegt spätestens auf, wenn ein Interessent nachfragt und die Wohnung plötzlich doch frei ist. Reserviert heißt auf der Seite genau das, was es intern heißt, und wird zurückgesetzt, sobald die Zusage verfällt.
