Für Bauträger und Projektentwickler
Wie spricht eine Projektseite Kapitalanleger an?
Mit den Zahlen, die ein Anleger selbst rechnen kann — Kaufpreis, Wohnfläche, Stellplatzkosten, Hausgeld, Mietsituation am Standort —, aber ohne Renditeversprechen und ohne Berechnungsbeispiele: Wer einem Käufer eine Rechnung über Ertrag und Steuervorteile vorlegt, kann damit nach BGH-Rechtsprechung einen Beratungsvertrag begründen und dafür haften.
BGH, 06.04.2001, V ZR 402/99ein vom Verkäufer vorgelegtes Berechnungsbeispiel zu Kosten und finanziellen Vorteilen kann einen Beratungsvertrag begründenBundesgerichtshof, V. Zivilsenat
Zwei Käufer, zwei Fragen
Der Eigennutzer fragt: Will ich hier wohnen? Der Kapitalanleger fragt: Trägt sich das? Eine Projektseite, die nur für den ersten geschrieben ist — Wohngefühl, Licht, Nachbarschaft —, lässt den zweiten ohne Antwort. Eine eigene Seite oder ein eigener Bereich für Anleger ist deshalb sinnvoll, auch bei kleinen Vorhaben.
Dabei geht es nicht um einen anderen Ton, sondern um andere Angaben. Der Anleger liest dieselbe Seite, springt aber über die Beschreibung des Wohngefühls hinweg und sucht die Zahlen. Findet er sie nicht auf einen Blick, schließt er daraus, dass sie nicht gut sind — auch wenn das Gegenteil stimmt.
Was ein Anleger auf der Seite sehen will
- Kaufpreis je Einheit und je Quadratmeter Wohnfläche, Stellplatz separat
- Voraussichtliches Hausgeld und was davon umlagefähig ist
- Fertigstellungstermin — er bestimmt, ab wann Miete fließen kann
- Energiestandard und Heizungsart, weil sie Nebenkosten und Vermietbarkeit prägen
- Größenverteilung der Einheiten: Kleine Wohnungen sind für Anleger oft interessanter als große
- Die Lage aus Mietersicht: Hochschule, Arbeitgeber, Bahn — beschrieben, nicht bewertet
Die Grenze: rechnen lassen, nicht vorrechnen
Die Versuchung ist groß, eine Renditerechnung auf die Seite zu stellen: Kaufpreis, erwartete Miete, Steuervorteil, Rendite nach zehn Jahren. Genau das ist gefährlich. Der BGH hat am 06.04.2001 (V ZR 402/99) entschieden, dass ein Verkäufer, der einem Käufer ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, damit einen Beratungsvertrag schließen kann — mit Haftung, wenn die Rechnung nicht aufgeht.
Deshalb gehören auf die Seite Eingangsdaten, keine Ergebnisse. Eine Mietspanne mit Quelle, etwa dem örtlichen Mietspiegel, ist eine Information. Eine Renditezahl ist ein Versprechen. Steuerliche Aussagen — Abschreibung, Sonderabschreibungen, Förderung — überlässt du einem Steuerberater und schreibst das auch so hin. Wie weit du im Einzelfall gehen kannst, entscheidet dein Anwalt.
Was stattdessen überzeugt
Anleger kaufen oft nicht zum ersten Mal und haben deshalb einen geschärften Blick für Versprechen. Was sie überzeugt, ist Verlässlichkeit: fertiggestellte Vorhaben des Bauträgers, eingehaltene Termine, eine übersichtliche Unterlage mit allen Zahlen zum Herunterladen. Und ein Ansprechpartner, der die Fragen nach Hausgeld und Teilungserklärung beantworten kann, ohne nachzufragen.
Praktisch bewährt hat sich ein eigener Einstieg auf der Projektseite: ein Knopf „Für Kapitalanleger“, der auf eine Übersicht mit genau diesen Zahlen führt, und eine Anfrage, die schon fragt, ob jemand vermieten will. So landet der Anleger im Gespräch nicht bei der Frage nach der Einbauküche, sondern bei Hausgeld, Mietpotenzial und Übergabetermin.
